søg
Selvbetjening
Få hjælp nu
  • Ejerforening

Ny praksis ved sammenlægning af lejligheder – sådan påvirkes BBR-areal og fordelingstal

  • 4 min læsning
Sammenlægning af lejligheder er ikke længere så enkel en øvelse, som mange foreninger tidligere har været vant til. En ændret administrativ praksis i Københavns Kommune betyder, at BBR-arealer kan ændre sig på tværs af en hel opgang – også for beboere, der ikke selv sammenlægger. Her gennemgår vi, hvad den nye praksis betyder, og hvilke overvejelser bestyrelser og ejere bør gøre sig.
Indholdsfortegnelse
Del
Sammenlægning af lejligheder kan ændre fordeling af BBR-areal i opgangen
Picture of admin
admin
Sammenlægning af lejligheder er ikke længere så enkel en øvelse, som mange foreninger tidligere har været vant til. En ændret administrativ praksis i Københavns Kommune betyder, at BBR-arealer kan ændre sig på tværs af en hel opgang – også for beboere, der ikke selv sammenlægger. Her gennemgår vi, hvad den nye praksis betyder, og hvilke overvejelser bestyrelser og ejere bør gøre sig.

Hvad er den nye praksis ved sammenlægning af lejligheder?

Københavns Kommune har ændret sin praksis for, hvordan arealer beregnes ved sammenlægning af lejligheder. Ændringen trådte i kraft som følge af, at kommunen nu følger reglerne i bekendtgørelse nr. 311 af 1983 om beregning af boligareal.

Tidligere blev BBR-arealet for en sammenlagt lejlighed opgjort som summen af de to oprindelige lejligheders arealer. Det gav umiddelbart mening, men var ikke i overensstemmelse med bekendtgørelsen.

Den nye praksis tager i stedet udgangspunkt i fremtidige forhold og ikke de eksisterende.

Sådan beregnes BBR-areal ved sammenlægning i dag

Ifølge Landinspektørkontorets notat består en boligs BBR-areal af:

  • Selve boligens nettoareal

  • Andel af fælles adgangsarealer, typisk trapperum

Ved sammenlægning af to lejligheder med adgang til samme trapperum sker der følgende:

Nettoarealer lægges sammen

De to lejligheders nettoarealer lægges sammen uden ændringer.

Fælles adgangsareal beregnes på ny

Andelen af fælles trapperum genberegnes, fordi antallet af boligenheder i opgangen reduceres. Det samlede trapperumsareal ændres ikke – men det fordeles på færre lejligheder.

Resultatet er, at:

  • Den sammenlagte lejlighed ofte får et lavere samlet BBR-areal, end summen af de to oprindelige boliger

  • Øvrige lejligheder i opgangen får et højere BBR-areal, selvom der ikke er foretaget fysiske ændringer

Eksempel på ændret BBR-areal ved sammenlægning

Landinspektørkontoret illustrerer konsekvensen med et konkret eksempel

  • To lejligheder på hver 60 m² + 6 m² andel i trapperum

  • Før sammenlægning:

    • Bolig A: 66 m²

    • Bolig B: 66 m²

  • Efter sammenlægning:

    • Ny samlet bolig: 127 m²


Den sammenlagte bolig mister altså 5 m² i BBR, mens de øvrige boliger i opgangen hver får ca. 0,7 m² ekstra.

Summen af arealer i opgangen er uændret, men fordelingen forskydes.

Hvilke konsekvenser kan det have for foreningen?

Den ændrede praksis kan give udfordringer, især i ejendomme hvor:

  • Boligafgift eller husleje fordeles efter BBR-m²

  • Fællesudgifter beregnes ud fra areal

  • Værdiansættelser tager udgangspunkt i BBR

Risiko for utilsigtede stigninger

Beboere, der ikke selv sammenlægger, kan opleve:

  • Højere boligafgift

  • Større fællesbidrag

  • Ændret fordelingsnøgle

Skal fordelingstallet ændres ved sammenlægning?

Nej. Og det er en vigtig pointe.

Fordelingstallet behøver ikke følge ændringerne i BBR-arealet. Det nye fordelingstal for en sammenlagt lejlighed kan beregnes som summen af de to oprindelige fordelingstal

Det kræver dog, at foreningen har klare vedtægter eller træffer en aktiv beslutning om dette.

Hvad bør bestyrelser og ejere gøre?

Indtil reglerne eventuelt ændres administrativt, anbefales det, at foreninger:

Overvejer vedtægtsændringer

Så der ikke opstår tvivl om, at fordelingstal og interne fordelingsnøgler er uændrede ved sammenlægning.

Får foretaget korrekte BBR-beregninger

Selvom man vælger at fastholde fordelingstal internt, bør BBR være korrekt registreret for at undgå senere problemer.

Inddrager faglig rådgivning

En særskilt opmåling og beregning kan være nødvendig, særligt i ældre ejendomme med komplekse adgangsarealer.

Kommunens vejledning om sammenlægning

Københavns Kommune har offentliggjort en trin-for-trin vejledning om byggetilladelse og sammenlægning af lejligheder, som kan findes her: Link

Afsluttende bemærkning

Sammenlægning af lejligheder er fortsat muligt, men de administrative konsekvenser er blevet mere komplekse. Uden klare interne regler kan ændrede BBR-arealer skabe uforudsete økonomiske forskydninger i foreningen.

Jo tidligere bestyrelse og ejere forholder sig til problematikken, desto lettere er den at håndtere.

Del

Disse kunne muligvis også have interesse

Brandvæsenet slukker brand i etageejendom, som understreger vigtigheden af brandsikkerhed og årlig gennemgang i boligforeninger.
  • Nyheder

Brandsikkerhed i boligforeninger: Tager jeres forening den årlige gennemgang alvorligt?

Brandsikkerhed bør være en fast del af driften i enhver boligforening. I den nye udgave af BOLIGFORENINGEN sætter SWE’s direktør, Michael Suhr Fabrin, fokus på bestyrelsens ansvar, den årlige gennemgang og de procedurer, der kan skabe mere tryghed for beboerne.
Show more
Overdragelse af andelsbolig med godkendelse, maksimalpris og overdragelsesaftale.
  • Andelsboligforening

Andelsoverdragelse: Sådan foregår salget af din andelsbolig

Andelsoverdragelse er den proces, hvor du sælger din andelsbolig og overdrager din andel i foreningen til en ny køber. I denne guide gennemgår vi trin for trin, hvordan andelsoverdragelse fungerer i praksis – fra prisfastsættelse og bestyrelsens godkendelse til overdragelsesaftale, betaling og aflevering af boligen, så du undgår juridiske faldgruber og kommer trygt gennem salget.
Show more
Bestyrelsesmøde i boligforening med struktur og dagsorden
  • Bestyrelse

Sådan holder I et godt bestyrelsesmøde – struktur, overblik og bedre beslutninger

Et godt bestyrelsesmøde er afgørende for en velfungerende boligforening. Når møderne er strukturerede og veltilrettelagte, bliver beslutningerne bedre, samarbejdet stærkere og bestyrelsesarbejdet mere overskueligt. Her får I en praktisk guide til, hvordan I får mest muligt ud af jeres bestyrelsesmøder.
Show more
Symbol på tilskud og forbedring af boligforening
  • Bæredygtighed

Få del i tilskudskronerne – sådan kan bestyrelsen finansiere renovering og energiforbedringer

Selvom flere kendte støtteordninger er udfaset gennem årene, findes der fortsat betydelige muligheder for at opnå tilskud til både energirenovering og større bygningsforbedringer. For bestyrelser i andels- og ejerforeninger handler det i dag om at arbejde mere systematisk med planlægning, dokumentation og timing for at få del i tilskudskronerne.
Show more
Fastfrysning af ejendomsværdi i andelsboligforening efter andelsboliglovens § 5
  • Andelsboligforening

Fastfrysning af ejendomsværdien i andelsboligforeninger – hvad gælder i 2025?

Fastfrysning af ejendomsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 3 er fortsat mulig i 2025, men reglerne er blevet skærpet markant siden 2020. Særligt spørgsmålet om, hvornår retten til fastfrysning bortfalder, og hvilke dokumentationskrav der gælder, har stor betydning for bestyrelsens valg. I dette indlæg får du en samlet, juridisk korrekt gennemgang af fastfrysningsreglerne, praksis og de vigtigste faldgruber, som andelsboligforeninger bør kende.
Show more
Digitale fjernaflæste forbrugsmålere i ejendoms installationsrum som illustrerer EU krav om udskiftning af manuelle målere.
  • Bæredygtighed

EU skærper kravene til fjernaflæsning af forbrugsmålere i danske ejendomme

EU’s regler for energimåling ændrer sig markant i disse år, og danske andels og ejerforeninger befinder sig midt i en af de største moderniseringer af forbrugsmålere til dato. Manuelle målere er i praksis ved at være fortid. Fra el og vand til varme og køling skal alle målere i danske ejendomme kunne fjernaflæses, så forbruget kan registreres automatisk og mere præcist.
Show more
Teknisk rådgiver inspicerer ejendommens facade som led i udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
  • Bestyrelse

Vedligeholdelsesplaner for andels og ejerforeninger: Sådan får I overblik over jeres ejendom

En vedligeholdelsesplan giver andels og ejerforeninger et klart teknisk og økonomisk overblik over ejendommen de næste 10 år. Den viser hvilke arbejder der skal udføres hvornår og til hvilken pris og hjælper både bestyrelse og beboere med at undgå økonomiske overraskelser, følgeskader og unødige renoveringer.
Show more
Moderne ejendomsadministratorer arbejder sammen i et skandinavisk kontormiljø om digitale ejendomsdata.
  • Ejendomsdrift

Derfor fik Sven Westergaard ret: Mangel på ejendomsadministratorer er blevet en reel udfordring for hele branchen

Mangel på ejendomsadministratorer er i dag en af branchens største udfordringer. Vi gennemgår udviklingen siden Sven Westergaards advarsel i 2011 og ser på, hvorfor behovet for kvalificerede administratorer fortsætter med at stige.
Show more
Klassisk københavnerbygning i aftenlys med et oplyst vindue, der symboliserer et bestyrelsesmøde i foreningen.
  • Bestyrelse

Skattefri godtgørelser i 2025: Hvad bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger skal vide

Satserne for skattefri godtgørelser er hævet i 2025, og det giver bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger et større økonomisk råderum for deres frivillige arbejde. Her får du overblikket over reglerne, satserne og hvordan din forening bruger dem korrekt.
Show more
Administrator og bestyrelsesmedlem i dialog foran foreningens ejendom.
  • Bestyrelse

Sådan styrker samarbejdet mellem administrator og bestyrelse foreningens drift

En veldrevet ejer- eller andelsforening kræver mere end blot bogføring og regningsbetaling. Det kræver et tæt samarbejde mellem bestyrelsen og administrator – et samarbejde, hvor begge parter kender hinanden, kommunikerer effektivt og forstår de udfordringer, som foreningens hverdag består af. Mange foreninger oplever desværre det modsatte, før de skifter administrator.I dette indlæg deler vi et konkret eksempel fra en forening, der kontaktede SWE, efter at deres tidligere administrator havde svigtet på flere områder. Historien illustrerer, hvorfor god ejendomsadministration ikke kan fungere uden tæt dialog, høj juridisk indsigt og faste kontaktpersoner.
Show more

FAQ

Få både den store organisations sikkerhed og den lille administrations personlige service
”Kan I levere specialiseret ekspertise?”
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Få styr på administrationen nu
søg
Selvbetjening
Få hjælp nu