Hvad betyder fastfrysning af ejendomsværdien?
Fastfrysning efter andelsboliglovens § 5, stk. 3 giver andelsboligforeninger mulighed for at fastholde en ejendomsvurdering, der var gyldig pr. 1. juli 2020, og anvende denne værdi fremover ved beregning af andelsværdierne.
Ordningen blev indført som en beskyttelse mod store og pludselige fald i ejendomsværdien, der kunne opstå som følge af ændringer i de offentlige vurderinger eller markedsforhold. I praksis fungerer fastfrysningen som et økonomisk sikkerhedsnet for foreningen.
Det er vigtigt at understrege, at fastfrysningen alene vedrører ejendommens værdi i formueopgørelsen. Andelskronen kan fortsat ændre sig som følge af gældsafdrag, hensættelser, forbedringer og andre forhold i foreningens økonomi.
Grundreglen i andelsboliglovens § 5
De tre lovlige værdiansættelsesmetoder
Efter andelsboliglovens § 5 må prisen for en andel ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan bære. Ved opgørelsen af foreningens formue kan ejendommen som udgangspunkt værdiansættes efter én af følgende metoder:
Anskaffelsesprisen for ejendommen
Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom fastsat ved en valuarvurdering
Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering
I de første to år efter stiftelsen af en andelsboligforening, der er dannet ved køb af en udlejningsejendom, skal anskaffelsesprisen anvendes. Herefter kan foreningen vælge frit mellem metoderne, men kun én metode kan anvendes ad gangen i formueopgørelsen.
Fastfrysning efter § 5, stk. 3 – betingelserne
Hvornår kan en vurdering fastfryses?
Fastfrysning kan ske, hvis følgende betingelser er opfyldt:
Der foreligger en valuarvurdering eller offentlig vurdering foretaget inden 1. juli 2020
Vurderingen var gyldig efter de daværende regler pr. 1. juli 2020
Foreningen vælger aktivt at fastholde vurderingen som grundlag for andelsværdiberegningen
Når vurderingen først er fastfrosset, kan den i princippet anvendes i en ubegrænset periode, men kun indtil foreningen vælger at tage en ny vurdering i brug.
Hvornår mister foreningen retten til fastfrysning?
Ét valg der ikke kan fortrydes
Siden 2020 har der været betydelig usikkerhed om, hvorvidt en forening kunne anvende nyere vurderinger og senere vende tilbage til en fastfrosset vurdering. Den gældende fortolkning i dag er klar.
Når en forening efter 1. juli 2020 anvender en ny valuarvurdering eller offentlig vurdering som grundlag for andelsværdierne, bortfalder retten til at anvende den tidligere fastfrosne vurdering. Den kan ikke genoptages på et senere tidspunkt.
Denne fortolkning understøttes af udtalelser fra Social- og Boligministeriet og brancheorganisationer og tillægges betydelig vægt i praksis.
Hurtigt overblik: Hvornår mister foreningen retten til fastfrysning?
En andelsboligforening mister retten til at anvende en fastfrosset ejendomsvurdering efter andelsboliglovens § 5, stk. 3, når følgende sker:
Foreningen har taget en ny vurdering i brug efter 1. juli 2020
Det gælder både ny valuarvurdering og ny offentlig ejendomsvurdering, hvis den anvendes som grundlag for andelsværdierne.Den nye vurdering bruges aktivt i andelsværdiberegningen
Det er ikke tidspunktet for indhentning, men tidspunktet for anvendelse, der er afgørende.Når dette sker, kan den gamle præ-1. juli 2020-vurdering ikke genanvendes
Fastfrysningen er dermed definitivt opgivet.
Vigtigt:
Fastfrysning kan godt opretholdes i mange år, men kun så længe foreningen ikke vælger at skifte vurderingsprincip efter skæringsdatoen.
Dokumentation og såkaldte skuffevurderinger
Hvad kræves der af dokumentation?
En vurdering indhentet inden 1. juli 2020, som ikke tidligere er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, kan i visse tilfælde fastholdes til senere brug. Dette forudsætter korrekt og tydelig dokumentation.
Det skal fremgå af årsregnskabet eller en særskilt revisorerklæring, at vurderingen:
Er indhentet inden 1. juli 2020
Var gyldig på dette tidspunkt
Senere anvendes som grundlag for andelsværdierne
Muligheden er dog i praksis begrænset og vil som udgangspunkt ikke kunne anvendes, hvis foreningen allerede har taget en ny vurdering i brug efter 1. juli 2020.
Samspillet med regnskabsreglerne
Fastfrysning og regnskabspraksis skal hænge sammen
Fastfrysning efter andelsboliglovens regler skal ses i sammenhæng med regnskabsreglerne. Foreninger, der anvender dagsværdi som regnskabsprincip, vil som udgangspunkt være forpligtet til løbende opdatering af ejendomsværdien.
Dette skaber en praktisk spænding, som ofte kræver konkret rådgivning. Nogle foreninger vælger at ændre regnskabsprincip, mens andre fortsætter med løbende vurderinger og dermed opgiver fastfrysningsmuligheden.
Nye regler for valuarvurderinger
Længere gyldighed og skærpede krav
Siden 2020 er reglerne for valuarvurderinger blevet justeret. Gyldighedsperioden er forlænget, og der stilles i dag skærpede krav til vurderingsmetode og dokumentation.
Disse ændringer påvirker ikke retten til fastfrysning direkte, men har betydning for foreninger, der vælger at fortsætte med løbende vurderinger.
Bestyrelsens ansvar og strategiske overvejelser
Valget mellem fastfrysning og løbende vurderinger er en strategisk beslutning, der kræver et oplyst grundlag. Bestyrelsen bør blandt andet overveje:
Risikoen for fald i ejendomsværdien
Konsekvenser for andelspriser og boligafgift
Manglende mulighed for at vende tilbage til en fastfrosset værdi
Beslutningen bør dokumenteres tydeligt i referater og årsrapport, og det anbefales at inddrage både advokat og revisor ved tvivl.
Kort om ansvarsfraskrivelse
Ovenstående gennemgang er generel information baseret på gældende regler og praksis og kan ikke erstatte konkret juridisk eller regnskabsmæssig rådgivning i den enkelte forening.
FAQ
Hvad betyder fastfrysning af ejendomsværdien i en andelsboligforening?
Fastfrysning betyder, at foreningen anvender en ejendomsvurdering, der var gyldig pr. 1. juli 2020, som grundlag for andelsværdierne og fortsætter med at bruge denne værdi fremover, uanset senere ændringer i markedet eller de offentlige vurderinger.
Er fastfrysning stadig mulig i 2025?
Ja. Fastfrysning efter andelsboliglovens § 5, stk. 3 er fortsat mulig i 2025, hvis foreningen opfylder betingelserne og ikke siden 1. juli 2020 har taget en ny vurdering i brug til andelsværdiberegningen.
Hvilke vurderinger kan fastfryses?
Kun følgende vurderinger kan fastfryses:
En valuarvurdering, der var gyldig pr. 1. juli 2020
En offentlig ejendomsvurdering, der var gældende på samme tidspunkt
Vurderingen skal være indhentet før 1. juli 2020 og have opfyldt gyldighedskravene på denne dato.
Kan en forening vende tilbage til en gammel vurdering efter at have brugt en ny?
Nej. Hvis foreningen efter 1. juli 2020 har anvendt en ny vurdering som grundlag for andelsværdierne, bortfalder retten til at bruge den gamle fastfrosne vurdering permanent.
Dette er den fremherskende fortolkning hos myndigheder, revisorer og brancheorganisationer.
Hvad er en skuffevurdering, og kan den bruges senere?
En skuffevurdering er en vurdering indhentet før 1. juli 2020, som ikke tidligere har været brugt i andelsværdiberegningen.
Den kan i princippet bruges senere, hvis dokumentationen er korrekt, og hvis foreningen ikke har anvendt en ny vurdering efter skæringsdatoen.
Muligheden er dog i praksis snæver og kræver omhyggelig juridisk og regnskabsmæssig håndtering.
Hvordan skal fastfrysningen dokumenteres?
Fastfrysningen skal fremgå tydeligt af:
Årsregnskabets noter
Eventuel særskilt revisorerklæring
Generalforsamlingsreferat
Dokumentationen skal vise, at vurderingen er indhentet før 1. juli 2020 og opfyldte gyldighedsbetingelserne på dette tidspunkt.
Hænger fastfrysning sammen med regnskabsprincipper?
Ja. Der kan opstå spænding mellem:
Andelsboliglovens mulighed for fastfrysning
Regnskabsreglernes krav om løbende dagsværdi ved investeringsejendomme
Nogle foreninger vælger derfor at ændre regnskabsprincip, mens andre fortsætter med opdaterede vurderinger. Valget bør altid drøftes med revisor.
Hvem træffer beslutningen om fastfrysning?
Beslutningen træffes formelt af generalforsamlingen, men forberedes af bestyrelsen. Bestyrelsen har ansvar for, at beslutningen træffes på et oplyst grundlag og kommunikeres klart til andelshaverne.
Er fastfrysning altid den bedste løsning?
Ikke nødvendigvis. Fastfrysning beskytter mod fald i ejendomsværdien, men betyder også, at foreningen ikke kan drage fordel af eventuelle fremtidige værdistigninger. Det er en strategisk beslutning, der bør vurderes i forhold til økonomi, låneforhold og foreningens langsigtede planer.
