søg
Selvbetjening
Få hjælp nu
  • Ejerforening

Ny normalvedtægt for ejerforeninger – hvad betyder det for jeres forening?

  • 4 min læsning
I forlængelse af ændringerne i ejerlejlighedsloven er der udarbejdet en ny normalvedtægt for ejerforeninger. Den erstatter den tidligere normalvedtægt fra 2004 og indeholder en række væsentlige ændringer, som får betydning for både bestyrelsens arbejde og foreningens vedtægtsstruktur.
Indholdsfortegnelse
Del
Ejerforening med fælles struktur og regler
Picture of admin
admin
I forlængelse af ændringerne i ejerlejlighedsloven er der udarbejdet en ny normalvedtægt for ejerforeninger. Den erstatter den tidligere normalvedtægt fra 2004 og indeholder en række væsentlige ændringer, som får betydning for både bestyrelsens arbejde og foreningens vedtægtsstruktur.

Ny normalvedtægt og samspillet med foreningens særvedtægt

Med den nye normalvedtægt ændres praksis for, hvordan ejerforeningers vedtægter skal udformes og tinglyses.

Kun afvigelser skal tinglyses

Tidligere har det været almindeligt at tinglyse en fuld særvedtægt, uanset om der kun var få ændringer i forhold til normalvedtægten. Fremover kan der kun tinglyses afvigelser, tilføjelser eller ændringer til normalvedtægten.

Det betyder, at det ofte vil være mest hensigtsmæssigt at tinglyse:

  • et kort tillæg

  • som alene indeholder de bestemmelser, der fraviger normalvedtægten


Normalvedtægten gælder fortsat for ejerforeninger:

  • der ikke har tinglyst en særvedtægt

  • hvor særvedtægten ikke regulerer forhold, som er omfattet af normalvedtægten

Hvornår gælder den nye normalvedtægt?

Ejerforeninger, der allerede er etableret, overgår som udgangspunkt til den nye normalvedtægt 1. januar 2022, medmindre foreningen er stiftet efter 1. januar 2021, hvor den nye normalvedtægt gælder fra starten.

Afskaffelse af reglen om “døde stemmer”

En væsentlig ændring er, at bestemmelsen om såkaldte “døde fordelingstal” er fjernet.

Ændret stemmevægt

Tidligere kunne restejere, der ejede flere ejerlejligheder, have begrænset stemmeret for visse udlejede lejligheder. Denne begrænsning er nu ophævet.

Formålet er at skabe bedre balance mellem:

  • økonomiske forpligtelser

  • forvaltningsmæssige rettigheder


Foreninger med restejere vil derfor kunne opleve en ændring i magtfordelingen på generalforsamlingen.

Ny generalklausul i ejerlejlighedsloven

Der er indført en ny generalklausul, som giver mulighed for at tilsidesætte beslutninger, der er åbenbart urimelige.

Beskyttelse mod utilbørlige beslutninger

Generalforsamlingen må ikke træffe beslutninger, der:

  • forrykker balancen mellem ejerne

  • skaffer enkelte ejere en åbenbar utilbørlig fordel på andres bekostning


Bestemmelsen minder om regler kendt fra selskabsretten, men der må forventes yderligere retspraksis, før rækkevidden er fuldt afklaret.

Adgang til ejerlejligheder – klarere regler

Reglerne om adgang til ejerlejligheder er blevet præciseret.

Varslet adgang

En ejer er forpligtet til at give adgang til sin lejlighed, når det er nødvendigt for:

  • eftersyn

  • reparation

  • vedligeholdelse

  • udskiftninger


Foreningen skal som udgangspunkt varsle 6 uger før adgang.

Uopsættelige skader

Ved akutte skader, som kan påføre foreningen betydelige tab, har foreningen ret til adgang uden varsling.

Husorden – tydeligere grænser

Reglerne for vedtagelse og ændring af husorden er blevet præciseret.

Ændringen skal forhindre, at:

  • indgribende regler indføres via husorden

  • forhold, der reelt kræver vedtægtsændring, vedtages med simpelt flertal


Det er nu tydeligere, hvad der kan reguleres i en husorden.

Ejerforeningens adgang til at gribe ind over for lejere

Ejerforeningen har fået mulighed for at handle direkte over for lejere, der udviser retsstridig adfærd.

Indtræden i udlejers beføjelser

Hvis en lejer misligholder reglerne, kan foreningen:

  • rette henvendelse til ejeren

  • og i sidste ende indtræde i udlejers beføjelser


Det indebærer mulighed for opsigelse eller ophævelse efter gældende lejelovgivning.

Bod og eksklusion – nye sanktionsmuligheder

Der er indført nye muligheder for sanktioner over for ejere, der groft eller gentagende misligholder deres forpligtelser.

Bod

Foreningen kan pålægge bod ved:

  • grov pligtforsømmelse

  • gentagen misligholdelse

Boden kan udgøre op til 10.000 kr., og i gentagelsestilfælde op til 20.000 kr. Beslutningen kræver 2/3 flertal på generalforsamlingen.

Eksklusion

Som sidste udvej kan en ejer ekskluderes, hvilket kan føre til, at ejerlejligheden skal sælges frivilligt eller på tvangsauktion.

Afslutning

Den nye normalvedtægt indebærer markante ændringer for ejerforeninger – både juridisk og praktisk. Bestyrelser bør derfor forholde sig aktivt til, hvordan vedtægter, husorden og praksis spiller sammen med de nye regler.

Sven Westergaard Ejendomsadministration rådgiver gerne om, hvordan netop jeres ejerforening bedst håndterer overgangen til den nye normalvedtægt.

Del

Disse kunne muligvis også have interesse

Brandvæsenet slukker brand i etageejendom, som understreger vigtigheden af brandsikkerhed og årlig gennemgang i boligforeninger.
  • Nyheder

Brandsikkerhed i boligforeninger: Tager jeres forening den årlige gennemgang alvorligt?

Brandsikkerhed bør være en fast del af driften i enhver boligforening. I den nye udgave af BOLIGFORENINGEN sætter SWE’s direktør, Michael Suhr Fabrin, fokus på bestyrelsens ansvar, den årlige gennemgang og de procedurer, der kan skabe mere tryghed for beboerne.
Show more
Overdragelse af andelsbolig med godkendelse, maksimalpris og overdragelsesaftale.
  • Andelsboligforening

Andelsoverdragelse: Sådan foregår salget af din andelsbolig

Andelsoverdragelse er den proces, hvor du sælger din andelsbolig og overdrager din andel i foreningen til en ny køber. I denne guide gennemgår vi trin for trin, hvordan andelsoverdragelse fungerer i praksis – fra prisfastsættelse og bestyrelsens godkendelse til overdragelsesaftale, betaling og aflevering af boligen, så du undgår juridiske faldgruber og kommer trygt gennem salget.
Show more
Bestyrelsesmøde i boligforening med struktur og dagsorden
  • Bestyrelse

Sådan holder I et godt bestyrelsesmøde – struktur, overblik og bedre beslutninger

Et godt bestyrelsesmøde er afgørende for en velfungerende boligforening. Når møderne er strukturerede og veltilrettelagte, bliver beslutningerne bedre, samarbejdet stærkere og bestyrelsesarbejdet mere overskueligt. Her får I en praktisk guide til, hvordan I får mest muligt ud af jeres bestyrelsesmøder.
Show more
Symbol på tilskud og forbedring af boligforening
  • Bæredygtighed

Få del i tilskudskronerne – sådan kan bestyrelsen finansiere renovering og energiforbedringer

Selvom flere kendte støtteordninger er udfaset gennem årene, findes der fortsat betydelige muligheder for at opnå tilskud til både energirenovering og større bygningsforbedringer. For bestyrelser i andels- og ejerforeninger handler det i dag om at arbejde mere systematisk med planlægning, dokumentation og timing for at få del i tilskudskronerne.
Show more
Fastfrysning af ejendomsværdi i andelsboligforening efter andelsboliglovens § 5
  • Andelsboligforening

Fastfrysning af ejendomsværdien i andelsboligforeninger – hvad gælder i 2025?

Fastfrysning af ejendomsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 3 er fortsat mulig i 2025, men reglerne er blevet skærpet markant siden 2020. Særligt spørgsmålet om, hvornår retten til fastfrysning bortfalder, og hvilke dokumentationskrav der gælder, har stor betydning for bestyrelsens valg. I dette indlæg får du en samlet, juridisk korrekt gennemgang af fastfrysningsreglerne, praksis og de vigtigste faldgruber, som andelsboligforeninger bør kende.
Show more
Digitale fjernaflæste forbrugsmålere i ejendoms installationsrum som illustrerer EU krav om udskiftning af manuelle målere.
  • Bæredygtighed

EU skærper kravene til fjernaflæsning af forbrugsmålere i danske ejendomme

EU’s regler for energimåling ændrer sig markant i disse år, og danske andels og ejerforeninger befinder sig midt i en af de største moderniseringer af forbrugsmålere til dato. Manuelle målere er i praksis ved at være fortid. Fra el og vand til varme og køling skal alle målere i danske ejendomme kunne fjernaflæses, så forbruget kan registreres automatisk og mere præcist.
Show more
Teknisk rådgiver inspicerer ejendommens facade som led i udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
  • Bestyrelse

Vedligeholdelsesplaner for andels og ejerforeninger: Sådan får I overblik over jeres ejendom

En vedligeholdelsesplan giver andels og ejerforeninger et klart teknisk og økonomisk overblik over ejendommen de næste 10 år. Den viser hvilke arbejder der skal udføres hvornår og til hvilken pris og hjælper både bestyrelse og beboere med at undgå økonomiske overraskelser, følgeskader og unødige renoveringer.
Show more
Moderne ejendomsadministratorer arbejder sammen i et skandinavisk kontormiljø om digitale ejendomsdata.
  • Ejendomsdrift

Derfor fik Sven Westergaard ret: Mangel på ejendomsadministratorer er blevet en reel udfordring for hele branchen

Mangel på ejendomsadministratorer er i dag en af branchens største udfordringer. Vi gennemgår udviklingen siden Sven Westergaards advarsel i 2011 og ser på, hvorfor behovet for kvalificerede administratorer fortsætter med at stige.
Show more
Klassisk københavnerbygning i aftenlys med et oplyst vindue, der symboliserer et bestyrelsesmøde i foreningen.
  • Bestyrelse

Skattefri godtgørelser i 2025: Hvad bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger skal vide

Satserne for skattefri godtgørelser er hævet i 2025, og det giver bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger et større økonomisk råderum for deres frivillige arbejde. Her får du overblikket over reglerne, satserne og hvordan din forening bruger dem korrekt.
Show more
Administrator og bestyrelsesmedlem i dialog foran foreningens ejendom.
  • Bestyrelse

Sådan styrker samarbejdet mellem administrator og bestyrelse foreningens drift

En veldrevet ejer- eller andelsforening kræver mere end blot bogføring og regningsbetaling. Det kræver et tæt samarbejde mellem bestyrelsen og administrator – et samarbejde, hvor begge parter kender hinanden, kommunikerer effektivt og forstår de udfordringer, som foreningens hverdag består af. Mange foreninger oplever desværre det modsatte, før de skifter administrator.I dette indlæg deler vi et konkret eksempel fra en forening, der kontaktede SWE, efter at deres tidligere administrator havde svigtet på flere områder. Historien illustrerer, hvorfor god ejendomsadministration ikke kan fungere uden tæt dialog, høj juridisk indsigt og faste kontaktpersoner.
Show more

FAQ

Få både den store organisations sikkerhed og den lille administrations personlige service
”Kan I levere specialiseret ekspertise?”
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Få styr på administrationen nu
søg
Selvbetjening
Få hjælp nu