søg
Selvbetjening
Få hjælp nu
  • Andelsboligforening

Ny dom fastslår: Renteswap-værdi skal påvirke maksimalprisen ved salg af andelsbolig

  • 4 min læsning
En ny afgørelse fra Vestre Landsret fastslår, at en andelsboligforenings negative renteswap-værdi og kendte fald i ejendomsvurderingen skal indregnes i beregningen af maksimalprisen – og det skal ske på selve handelstidspunktet. SWE vurderer, at dommen bekræfter den praksis, vi allerede arbejder efter, og skaber vigtig klarhed for både bestyrelser og andelshavere.
Indholdsfortegnelse
Del
Andelsboligforeningsbygning og økonomidokumenter, der illustrerer renteswap-værdi og maksimalpris ved salg.
Picture of admin
admin
En ny afgørelse fra Vestre Landsret fastslår, at en andelsboligforenings negative renteswap-værdi og kendte fald i ejendomsvurderingen skal indregnes i beregningen af maksimalprisen – og det skal ske på selve handelstidspunktet. SWE vurderer, at dommen bekræfter den praksis, vi allerede arbejder efter, og skaber vigtig klarhed for både bestyrelser og andelshavere.

En sag, der sætter en ny standard for maksimalpriser

I december 2011 afsagde Vestre Landsret en dom, der nu skaber markante juridiske pejlemærker for andelsboligforeninger med renteswapaftaler. Dommen udspringer af en konkret handel fra marts 2010, hvor både renteswap og valuarvurdering spillede en betydelig rolle i beregningen af den lovlige maksimalpris.

Handlen fandt sted efter regnskabsåret 2009, men før generalforsamlingen i 2010. Derfor tog den oprindelige pris udgangspunkt i 2008-regnskabet og andelskronen fra samme år. På dette tidspunkt var foreningens renteswap-lån endnu ikke indregnet i nettoformuen.

Renteswap og faldende ejendomsvurdering udløste konflikt

En negativ renteswapværdi blev afgørende

På salgstidspunktet lå foreningens renteswapaftale med en negativ værdi, en værdi, der var stigende negativ frem mod marts 2010. Landsretten slår nu fast, at netop denne negative renteswapværdi skal indgå i beregningen af andelsboligens maksimalpris, fordi den påvirker foreningens nettoformue.

Dette gælder også, selv om swap-værdien ikke fremgår af det seneste godkendte regnskab.

Kendt fald i ejendomsvurderingen skal indregnes

I den pågældende sag havde foreningen fået foretaget en ny valuarvurdering, som viste et markant fald i ejendommens værdi. Selvom vurderingen ikke var formelt godkendt af generalforsamlingen, var den kendt på salgstidspunktet.

Landsrettens konklusion er klar:

Et fald i ejendomsværdien, som er kendt ved salg, skal påvirke maksimalprisen – uanset om det nye tal endnu ikke fremgår af regnskabet.

Dette er fuldstændig i tråd med tidligere højesteretspraksis.

Dommen understøtter SWE's rådgivningspraksis

Hos SWE ser vi dommen som en tydelig bekræftelse af den praksis, vi allerede har arbejdet efter i årevis. Når SWE rådgiver en bestyrelse om godkendelse af en sælgers maksimalpris, gennemgår vi derfor altid:

  • swap-værdiens størrelse på handelstidspunktet

  • om der foreligger en nyere – og lavere – ejendomsvurdering

  • om regnskabsforhold, hæftelser og finansiering skaber en ændring i nettoformuen


Dommen fra Vestre Landsret er ikke et brud med praksis, men en understregning af, at handelstidspunktet er det afgørende tidspunkt for vurderingen.

Hvad fastslår dommen mere konkret?

Tre centrale principper

1. Swap-værdien er en del af foreningens formue

Uanset om renteswapaftalen er medtaget i regnskabet eller ej, udgør dens markedsværdi et reelt aktiv eller passiv i foreningens økonomi.

2. Handelstidspunktet er afgørende

Den økonomiske situation på dagen, hvor parterne indgår aftalen, er det tidspunkt, der bestemmer den lovlige maksimalpris.

3. Kendte ændringer skal medregnes

Kendte fald i ejendomsværdien kan ikke ignoreres. Hvis ejendommen vurderes lavere end året før, påvirker det maksimalprisen – også selv om generalforsamlingen endnu ikke har behandlet vurderingen.

Hvad betyder dommen for andelsboligforeninger?

Konsekvenser for bestyrelser

  • Bestyrelsen skal kende swap-værdien ved alle salg

  • Man må ikke læne sig alene op ad seneste regnskab, hvis der foreligger nyere økonomiske oplysninger

  • Kendte fald i ejendomsværdien skal indregnes – også før generalforsamling

Konsekvenser for købere og sælgere

  • Maksimalprisen kan ændre sig i perioden mellem regnskab og generalforsamling

  • Sælger kan ikke forlange en pris, der ikke reflekterer den faktiske økonomi på salgstidspunktet

  • Køber er bedre beskyttet mod uretmæssigt høje priser

Konsekvenser for administratorer

  • Der stilles større krav til løbende opdaterede indlån, gældsposter og swap-værdier

  • Rådgivning skal tage udgangspunkt i de mest aktuelle tal

Del

Disse kunne muligvis også have interesse

Brandvæsenet slukker brand i etageejendom, som understreger vigtigheden af brandsikkerhed og årlig gennemgang i boligforeninger.
  • Nyheder

Brandsikkerhed i boligforeninger: Tager jeres forening den årlige gennemgang alvorligt?

Brandsikkerhed bør være en fast del af driften i enhver boligforening. I den nye udgave af BOLIGFORENINGEN sætter SWE’s direktør, Michael Suhr Fabrin, fokus på bestyrelsens ansvar, den årlige gennemgang og de procedurer, der kan skabe mere tryghed for beboerne.
Show more
Overdragelse af andelsbolig med godkendelse, maksimalpris og overdragelsesaftale.
  • Andelsboligforening

Andelsoverdragelse: Sådan foregår salget af din andelsbolig

Andelsoverdragelse er den proces, hvor du sælger din andelsbolig og overdrager din andel i foreningen til en ny køber. I denne guide gennemgår vi trin for trin, hvordan andelsoverdragelse fungerer i praksis – fra prisfastsættelse og bestyrelsens godkendelse til overdragelsesaftale, betaling og aflevering af boligen, så du undgår juridiske faldgruber og kommer trygt gennem salget.
Show more
Bestyrelsesmøde i boligforening med struktur og dagsorden
  • Bestyrelse

Sådan holder I et godt bestyrelsesmøde – struktur, overblik og bedre beslutninger

Et godt bestyrelsesmøde er afgørende for en velfungerende boligforening. Når møderne er strukturerede og veltilrettelagte, bliver beslutningerne bedre, samarbejdet stærkere og bestyrelsesarbejdet mere overskueligt. Her får I en praktisk guide til, hvordan I får mest muligt ud af jeres bestyrelsesmøder.
Show more
Symbol på tilskud og forbedring af boligforening
  • Bæredygtighed

Få del i tilskudskronerne – sådan kan bestyrelsen finansiere renovering og energiforbedringer

Selvom flere kendte støtteordninger er udfaset gennem årene, findes der fortsat betydelige muligheder for at opnå tilskud til både energirenovering og større bygningsforbedringer. For bestyrelser i andels- og ejerforeninger handler det i dag om at arbejde mere systematisk med planlægning, dokumentation og timing for at få del i tilskudskronerne.
Show more
Fastfrysning af ejendomsværdi i andelsboligforening efter andelsboliglovens § 5
  • Andelsboligforening

Fastfrysning af ejendomsværdien i andelsboligforeninger – hvad gælder i 2025?

Fastfrysning af ejendomsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 3 er fortsat mulig i 2025, men reglerne er blevet skærpet markant siden 2020. Særligt spørgsmålet om, hvornår retten til fastfrysning bortfalder, og hvilke dokumentationskrav der gælder, har stor betydning for bestyrelsens valg. I dette indlæg får du en samlet, juridisk korrekt gennemgang af fastfrysningsreglerne, praksis og de vigtigste faldgruber, som andelsboligforeninger bør kende.
Show more
Digitale fjernaflæste forbrugsmålere i ejendoms installationsrum som illustrerer EU krav om udskiftning af manuelle målere.
  • Bæredygtighed

EU skærper kravene til fjernaflæsning af forbrugsmålere i danske ejendomme

EU’s regler for energimåling ændrer sig markant i disse år, og danske andels og ejerforeninger befinder sig midt i en af de største moderniseringer af forbrugsmålere til dato. Manuelle målere er i praksis ved at være fortid. Fra el og vand til varme og køling skal alle målere i danske ejendomme kunne fjernaflæses, så forbruget kan registreres automatisk og mere præcist.
Show more
Teknisk rådgiver inspicerer ejendommens facade som led i udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
  • Bestyrelse

Vedligeholdelsesplaner for andels og ejerforeninger: Sådan får I overblik over jeres ejendom

En vedligeholdelsesplan giver andels og ejerforeninger et klart teknisk og økonomisk overblik over ejendommen de næste 10 år. Den viser hvilke arbejder der skal udføres hvornår og til hvilken pris og hjælper både bestyrelse og beboere med at undgå økonomiske overraskelser, følgeskader og unødige renoveringer.
Show more
Moderne ejendomsadministratorer arbejder sammen i et skandinavisk kontormiljø om digitale ejendomsdata.
  • Ejendomsdrift

Derfor fik Sven Westergaard ret: Mangel på ejendomsadministratorer er blevet en reel udfordring for hele branchen

Mangel på ejendomsadministratorer er i dag en af branchens største udfordringer. Vi gennemgår udviklingen siden Sven Westergaards advarsel i 2011 og ser på, hvorfor behovet for kvalificerede administratorer fortsætter med at stige.
Show more
Klassisk københavnerbygning i aftenlys med et oplyst vindue, der symboliserer et bestyrelsesmøde i foreningen.
  • Bestyrelse

Skattefri godtgørelser i 2025: Hvad bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger skal vide

Satserne for skattefri godtgørelser er hævet i 2025, og det giver bestyrelsesmedlemmer i andelsbolig- og ejerforeninger et større økonomisk råderum for deres frivillige arbejde. Her får du overblikket over reglerne, satserne og hvordan din forening bruger dem korrekt.
Show more
Administrator og bestyrelsesmedlem i dialog foran foreningens ejendom.
  • Bestyrelse

Sådan styrker samarbejdet mellem administrator og bestyrelse foreningens drift

En veldrevet ejer- eller andelsforening kræver mere end blot bogføring og regningsbetaling. Det kræver et tæt samarbejde mellem bestyrelsen og administrator – et samarbejde, hvor begge parter kender hinanden, kommunikerer effektivt og forstår de udfordringer, som foreningens hverdag består af. Mange foreninger oplever desværre det modsatte, før de skifter administrator.I dette indlæg deler vi et konkret eksempel fra en forening, der kontaktede SWE, efter at deres tidligere administrator havde svigtet på flere områder. Historien illustrerer, hvorfor god ejendomsadministration ikke kan fungere uden tæt dialog, høj juridisk indsigt og faste kontaktpersoner.
Show more

FAQ

Få både den store organisations sikkerhed og den lille administrations personlige service
”Kan I levere specialiseret ekspertise?”
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Ja, det kan vi. Vores team omfatter erfarne specialister inden for jura, økonomi og ejendomsdrift. I får præcis den ekspertise, I har brug for – når I har brug for den.
Få styr på administrationen nu
søg
Selvbetjening
Få hjælp nu