En historisk strid om værdistigninger ender i Højesteret
Den 14. maj 2014 afsagde Højesteret dom i en sag, der har været fulgt tæt af mange andelsboligforeninger. Sagen stod mellem A/B København og Omegn og Københavns Kommune og handlede om en tilskudsdeklaration, der blev tinglyst helt tilbage i 1923. Deklarationen gav kommunen ret til værdistigningen på de enkelte andelsboliger.
I flere årtier havde andelsboligerne i foreningen været handlet efter de almindelige prisregler, uden at kommunen greb ind. Det blev derfor A/B s hovedargument, at deklarationen måtte være bortfaldet, fordi myndigheden ikke havde håndhævet den. Foreningen pegede desuden på, at deklarationen skabte en urimelig forskelsbehandling og derfor burde tilsidesættes efter aftaleloven.
Højesteret giver kommunen medhold
Den juridiske spænding kulminerede med Højesterets klare konklusion. Retten afviste A/B’s argumenter og fastslog, at tilskudsdeklarationen stadig er gældende. Passivitet fra kommunens side var ikke nok til at bringe deklarationen til ophør og domstolen fandt ikke, at deklarationen var i strid med hverken lighedsgrundsætningen eller aftalelovens § 36.
Hvorfor vurderede Højesteret passivitet anderledes end tidligere?
Selv om A/B i årevis havde handlet efter de almindelige andelsboligregler, vurderede retten, at dette ikke automatisk kunne fortolkes som bortfald af deklarationen. Der skulle foreligge en mere entydig accept fra kommunens side af, at deklarationen ikke længere var gældende. Denne praksisændring ændrer ikke kun udfaldet for A/B. Den markerer også en tydelig retningslinje for andre foreninger med tilsvarende historiske deklarationer.
Konsekvenser for andelsboligmarkedet
Selv om dommen alene handler om én bestemt sag, rækker dens betydning bredere. Andelsboligforeninger rundt i landet kan stå med tilsvarende deklarationer, som ikke tidligere har været håndhævet. Dommen skaber derfor både afklaring og bekymring.
Risiko for økonomiske overraskelser
En fastholdt deklaration kan påvirke:
• fremtidige værdistigninger
• låneevne og finansieringsmuligheder
• den økonomiske tryghed for
både nuværende og kommende andelshavere
Flere foreninger kan have behov for at undersøge deres tinglyste forhold nøje for at undgå juridiske og økonomiske overraskelser.
SWE vurderer dommens betydning
Som rådgiver for både store og små andelsboligforeninger ser SWE dommen som en væsentlig rettesnor. Den tydeliggør, at selv meget gamle deklarationer fortsat kan have fuld retskraft og at manglende håndhævelse ikke i sig selv udgør et argument for bortfald.
Foreninger bør derfor være opmærksomme på:
• tinglyste vilkår ved overtagelse af ejendomme
• historiske dokumenter med økonomiske bindinger
• behovet for at få juridisk gennemgang af gamle deklarationer
SWE anbefaler, at bestyrelser tager initiativ til gennemgang, særligt i forbindelse med finansiering, renoveringsprojekter og salgsbeslutninger.
Hvad betyder dommen for andelsboligforeninger?
• Historiske deklarationer kan fortsat være bindende
• Manglende håndhævelse betyder ikke nødvendigvis bortfald
• Kommuner kan have rettigheder til værdistigninger
• Juridisk gennemgang af tinglysninger anbefales
• Økonomiske konsekvenser kan påvirke både andelsværdi og fremtidige budgetter
