Hvad har Højesteret afgjort?
Højesteret har i en dom afsagt den 25. august 2023 fastlagt, at andelshavere ikke automatisk har et udvidet erstatningsansvar for skader på den fælles ejendom, som opstår i forbindelse med byggearbejder i deres bolig.
Afgørelsen markerer et brud med den opfattelse, der hidtil har været udbredt i branchen.
Den hidtidige opfattelse i andelsboligforeninger
Det er almindeligt, at andelshavere foretager forbedringer eller ændringer i deres bolig, hvilket de som udgangspunkt har ret til. Tidligere har man dog ofte antaget, at:
hvis en andelshaver var årsag til en skade
og skaden ramte fælles ejendom eller andre boliger
så påhvilede det andelshaveren selv at dække omkostningerne til udbedring.
Denne opfattelse byggede i høj grad på en analogi til lejelovgivningen, hvor lejere har et vidtgående erstatningsansvar for skader, der opstår som følge af egne installationer.
Hvorfor kan andelshavere ikke sidestilles med lejere?
Højesteret fastslår, at forholdet mellem:
lejer og udlejer
andelshaver og andelsboligforening
ikke kan sidestilles.
Fælles interesse i ejendommen
Begrundelsen er, at andelshavere og andelsboligforeningen har en fælles interesse i ejendommens drift og vedligeholdelse. Andelshaveren er ikke blot bruger af boligen, men medejer gennem foreningen.
Det betyder, at det udvidede erstatningsansvar, som kendes fra lejeretten, ikke automatisk kan overføres til andelsboligforhold.
Den konkrete sag bag dommen
Sagen handlede om en andelshaver, der havde engageret en hovedentreprenør til etablering af et nyt badeværelse.
Skadens opståen
Efter arbejdets afslutning opstod der en vandskade som følge af et beskadiget rør. Skaden ramte både:
andelsboligen
den fælles ejendom
Andelsboligforeningen mente, at andelshaveren var erstatningsansvarlig for skaderne.
Højesterets resultat
Højesteret fastslog imidlertid, at foreningen måtte rette sit krav mod underentreprenøren, der havde forårsaget skaden – også selvom foreningen ikke selv havde et kontraktforhold med denne.
Dommens hovedkonklusioner
Andelshavere har ikke automatisk udvidet erstatningsansvar
Lejeretlige regler kan ikke direkte overføres
Foreningen kan være henvist til krav mod entreprenører
Vedtægternes formulering får stor betydning
Hvad betyder dommen for bestyrelser?
Mange andelsboligforeningers vedtægter tager ikke højde for denne retstilstand. Det kan betyde, at foreningen i visse situationer står uden mulighed for at få dækket skader på fælles ejendom.
Behov for vedtægtsgennemgang
Bestyrelser bør derfor overveje:
om vedtægterne regulerer ansvar ved byggearbejder tydeligt
om der er behov for at præcisere andelshaverens ansvar
hvordan risikoen bedst håndteres fremadrettet
Afslutning
Højesterets afgørelse ændrer et centralt retsområde for andelsboligforeninger og understreger vigtigheden af klare vedtægter. Bestyrelser bør derfor forholde sig aktivt til dommens konsekvenser for foreningens ansvar og risikoprofil.
Sven Westergaard Ejendomsadministration anbefaler, at foreninger får deres vedtægter vurderet i lyset af den nye praksis. Har I spørgsmål eller behov for juridisk sparring, er I velkomne til at kontakte vores juridiske afdeling på jur@swe.dk.
FAQ
Betyder dommen, at andelshavere aldrig hæfter for skader?
Nej. Afgørelsen fastslår blot, at der ikke gælder et generelt udvidet ansvar som i lejeretten.
Kan vedtægterne ændre ansvarsfordelingen?
Ja. Foreningens vedtægter kan regulere ansvaret nærmere, hvis det sker inden for lovens rammer.
Hvad bør bestyrelsen gøre nu?
Bestyrelsen bør gennemgå vedtægterne og vurdere, om de afspejler den nye praksis.
