Sagen vedrørte salg af en andelsbolig i marts 2010, efter afslutning af regnskabsåret 2009, men før afholdelse af ordinær generalforsamling. Salget af andelsboligen fandt derfor sted på baggrund af andelsværdien opgjort i 2008-regnskabet, i overensstemmelse med hvad der var vedtaget på foreningens generalforsamling i foråret 2009.

Foreningen havde i 2008 optaget et lån med en tilhørende renteswap. Værdien af denne renteswap indgik ikke i 2008-regnskabet.

Til brug for andelskroneberegningen ved foreningens ordinære generalforsamling i 2010 havde foreningen indhentet en ny valuarvurdering, der viste et fald i ejendommens værdi i forhold til 2008. Denne valuarvurdering var kendt på tidspunktet for salget af andelsboligen.

Kort efter blev der afholdt ordinær generalforsamling i foreningen. Herunder skete der et fald i andelskronen som følge af dels en faldende valuarvurdering, dels at man havde indregnet den negative værdi af renteswapen i 2009-regnskabet.

Værdien af renteswapen var i årsregnskabet for 2009 opgjort pr. 31.12.2009. Den negative værdi af renteswapen var steget yderligere på handelstidspunktet i marts 2010.

Dommen fastslår flere væsentlige ting:

· Den negative værdi af en renteswap skal indregnes i opgørelsen af nettoformuen.

· Hvis der efter aflæggelse af det seneste årsregnskab er sket en yderligere stigning i renteswap'ens negative værdi, skal værdien indregnes på handelstidspunktet.

· Hvis foreningen er bekendt med at ejendommens værdi er faldet som følge af faldende vurdering, skal den faldende værdi indregnes på handelstidspunktet. Dommen er på dette punkt i overensstemmelse med den allerede foreliggende retspraksis.

Vores fortolkning af afgørelsen:

Landsrettens dom er "lige efter bogen." Den lægger til grund, at en renteswapaftale er en integreret del af låneforholdet, at den negative værdi derfor skal indregnes i opgørelsen af nettoformuen, jf. ABL § 5, stk. 4, og at det er værdien på handelstidspunktet, der er afgørende. Dommen er herved helt på linje med den udtalelse, Erhvervs- og Byggestyrelsen fremkom med i februar 2010.

Dommen lægger sig i øvrigt i kølvandet på den praksis vedrørende faldende ejendomsvurderinger, som Højesteret har udstukket.

Det er også den praksis, vi følger her i SWE: Hver gang der er en overdragelse i en forening der har indgået en renteswapaftale, kontrollerer vi, at den aftalte pris for andelen ikke overstiger den værdi der kan beregnes ud fra det foreliggende årsregnskab, korrigeret for den senest offentliggjorte markedsværdi af renteswapaftalen.

Endvidere kontrollerer vi for en eventuel faldende ejendomsvurdering, inden vi anbefaler vores bestyrelser at godkende en aftale. Dette har navnlig betydning for overdragelser af andele, der finder sted i tiden efter årsregnskabets afslutning, men inden afholdelse af ordinær generalforsamling.