Ny normalvedtægt og sammenspillet mellem denne og foreningens særvedtægt
I forlængelse af ændringerne til selve ejerlejlighedsloven, blev der også udarbejdet en ny normalvedtægt. Det har indtil nu været kutyme, at ejerforeninger vælger at tinglyse en fuld særvedtægt, uanset hvor mange tilføjelser eller ændringer til den ellers gældende normalvedtægt. Det skyldes at den gamle fra 2004, efterhånden trængte til fornyelse for at følge nutidens problemstillinger.

Samtidig med implementeringen af den nye normalvedtægt, er der blevet gennemført en ændring i sammenspillet mellem ejerforeningens vedtægter og tinglysning. Overordnet set har det den betydning, at man ”kun” kan tinglyse afvigelser, tilføjelser eller ændringer til normalvedtægten. Det er derfor fordelagtigt, at ejerforeninger fremadrettet vælger at tinglyse et kort tillæg bestående af de bestemmelser, som fraviger den nye normalvedtægt. Anvendelsen af normalvedtægten fortsætter på samme vis, dvs. at normalvedtægten finder anvendelse for ejerforeninger:

• Som ikke har tinglyst en særvedtægt
• Som har tinglyst en særvedtægt, men hvor særvedtægten ikke regulerer en række forhold, som er reguleret i normalvedtægten.

Ejerforeninger som befinder sig i de to scenarier, vil umiddelbart først overgå til den nye normalvedtægt d. 1. januar 2022 medmindre ejerforeningen er stiftet efter d. 1. januar 2021. Den nye normalvedtægt kan findes Her.

Bestemmelsen om døde stemmer er fjernet
Reglen i den gamle ejerlejlighedslovs, § 2, stk. 4, hvorefter en person eller virksomhed der ejer flere ejerlejligheder i samme forening, ikke havde mulighed for at stemme med fordelingstallet på de lejligheder som var genudlejet efter 1979, er blevet fjernet. Det betyder at bestemmelsen om ”døde fordelingstal” bortfalder. Hensigten med ændringen har været at regulere uligevægten mellem restejers økonomiske forpligtelser og forvaltningsmæssige rettigheder, så de afspejles i dennes stemmevægt til generalforsamlingen. Foreninger, som indtil nu har haft restejere med begrænset stemmeret, vil fremover opleve en ændring i magtfordelingen.

Indførelse af ny generalklausul
Der er blevet indført en ny bestemmelse i ejerlejlighedsloven § 4, hvoraf det fremgår at generalforsamlingen ikke må træffe beslutninger, der ændrer balancen mellem ejerne, eller skaffe visse ejere en (åbenbar) utilbørlig fordel på andres eller ejerforeningens bekostning. Bestemmelsen er en såkaldt generalklausul som man kender fra selskabsretten, og hjemler muligheden for at tilsidesætte åbenlyst urimelige beslutninger, truffet på generalforsamlingen. Der har tidligere skulle henvises til Aftalelovens §36, men det er nu nedfældet i ejerlejlighedsloven. På trods af hensigten må der afventes mere retspraksis på området, for at fastsætte hvornår generalklausulen kan komme i spil.

Adgang til ejerlejlighederne i foreningen

Efter flere år med konflikter og i nogle tilfælde retssager, er reglerne for adgang til ejerlejligheder blevet revideret. Retstilstanden på området har ikke ændret sig, men der er sket en præcisering af gældende ret på området, hvilket er udarbejdet på baggrund af praksis gennem tiden. Lovteksten er blevet mere tydelig omkring, hvordan reglerne om adgang skal fortolkes og anvendes i praksis. Foreningerne kan derved nemmere henvise til gældende ret og dokumentere deres ret til adgang. Det fremgår af § 8, at en ejer er forpligtet til at give adgang til sin lejlighed, hvis det er nødvendigt for gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal dog varsle den berørte ejer 6 uger før adgangen er påkrævet. Det fremgår desuden af § 8, stk. 3, at ejerforeningen har ret til adgang uden varsling, hvis det er nødvendigt for udbedring af uopsættelige skader, som vil påføre foreningen store tab.

Det fremgår derudover af § 8, stk. 2, at en ejer kan få adgang til en anden ejers lejlighed. Det kan ske i tilfælde af, at ejeren skal udføre vedligeholdelse eller ombygning i sin lejlighed, hvor det er nødvendigt for udførelsen af arbejdet og ikke er til væsentlig ulempe for den ejer der giver adgang. Der skal ligeledes varsles 6 uger før adgang er nødvendigt.

Husorden

I forbindelse med lovændringen har man valgt at præcisere reglerne i § 6 omkring vedtagelse og ændring af ejerforeningens husorden. Ændringen har været nødvendig, idet der gennem tiden har været en række uklarheder omkring majoritetskrav til beslutninger vedrørende tilføjelser til husorden. Der har blandt andet været sager, hvor ejerforeninger har besluttet at tilføje bestemmelser til husorden som var så indgribende, at de i virkeligheden skulle have været en vedtægtsændring, hvilket havde krævet kvalificeret flertal. Med ændringen i § 6 tydeliggøres det, hvad der kan indføres i en husorden.

Ejerforeningens overtagelse af udlejerbeføjelser

I henhold til den nye lovtekst overtager ejerforeningen muligheden for at gribe ind direkte over for en person, der lejer en ejerlejlighed af et medlem af foreningen. Det fremgår af § 11, stk. 1, at foreningen kan fremsende et påkrav til det medlem, som udlejer sin ejerlejlighed, hvis dennes lejer udøver retsstridig adfærd overfor ejerforeningen eller dens andre medlemmer. I tilfælde af at medlemmet som udlejer sin ejerlejlighed, ikke bringer forholdet i orden, kan ejerforeningen nu indtræde i udlejers beføjelser direkte overfor lejeren. Det betyder også, at ejerforeningen har mulighed for at opsige/ophæve lejeren efter reglerne i lejeloven og kontrakten indgået mellem lejer og udlejer.

Bod og eksklusion

Der har før lovændringen været begrænsede muligheder for en ejerforening i de tilfælde, hvor en ejer ikke har formået at overholde ejerforeningens regler og retningslinjer. Hensigten med lovændringen har været at give ejerforeningen yderligere muligheder overfor ejers misligholdelse. Der er nu tilføjet en ny sanktionsmulighed, nemlig bod.

Det fremgår af den nye § 9, at ejerforeningen kan pålægge et medlem at betale bod. Det kan ske i tilfældet
af, at medlemmet udøver grov pligtforsømmelse overfor ejerforeningen eller dens medlemmer. Et
eksempel på dette kunne være retsstridig udlejning eller truende adfærd. Ejerforeningen har ligeledes
mulighed for at pålægge bod, hvis medlemmet gentagende gange udøver pligtforsømmelse, som ikke anses
for grov.

Boden kan være på op til 10.000 kr., og ejerforeningen er i henhold til § 9, stk. 2, berettiget til at forhøje
boden til 20.000 kr., såfremt den grove pligtforsømmelse bliver gentaget. En beslutning om at pålægge en
ejer bod skal træffes på generalforsamlingen, og kræver 2/3 flertal efter fordelingstal og antal.

Herudover er der nu en direkte bestemmelse om eksklusion af den pligtforsømmende ejer, hvilket i sidste ende skal resultere i, at vedkommendes ejerlejlighed skal sælges frivilligt eller på tvangsauktion.