Valuarvurdering jf. litra b og offentligvurdering jf. litra c. kan fastholdes og anvendes i en ubegrænset periode, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. Så længe vurderingen før 1. juli 2020 anvendes, skal det fremgå af en note i årsregnskabet, at andelsværdierne er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering.

Andelsboligforeningslovens § 5:

”Stk. 1. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:

a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 3. Uanset stk. 2 kan ejendommens værdi på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c, fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. En vurdering af ejendommens værdi efter stk. 2, litra b, der ikke er lagt til grund for fastsættelse af andelsværdier, kan alene fastholdes efter 1. pkt., hvis det dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at vurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020. Anvendes en efter 1. pkt. eller 2. pkt. fastholdt vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier, skal det fremgå af en note til årsregnskabet, at andelsværdierne som vedtaget på generalforsamlingen er fastsat på baggrund af en fastholdt vurdering.”

Det, der fastfryses, er hvilken værdiansættelse af selve ejendommen, der anvendes i forbindelse med beregningen/fastsættelsen af andelsværdien, ikke selve andelsværdien. Andelsværdien kan som standard udover selve valuarvurderingen, være reguleret af hensættelser og tilskrivninger fra tilførte aktiver i regnskabet. Når der laves forbedringer på ejendommen, kan disse forbedringer lægges oveni ejendomsvurderingen regnskabsmæssigt.

Vores anbefaling, fremadrettet, vil som udgangspunkt være, at I fortsat indhenter en valuarvurdering, eller alternativt et vurderingsnotat, som tilbydes af nogle valuarer, som et mindre omfattende og dermed billigere alternativ til en fuld valuarvurderingsrapport. Her er det væsentligt at bemærke, at en indhentet valuarvurdering (eller et vurderingsnotat) til brug for den regnskabsmæssige indregning IKKE betyder, at muligheden for fastfrysning af en valuarvurdering indhentet inden 1. juli 2020 bortfalder. Dette gælder uanset en ny valuarvurdering er højere eller lavere end den forudgående. Muligheden for fastfrysning af en vurdering indhentet inden 1. juli 2020 gælder nemlig indtil det tidspunkt, hvor en senere indhentet valuarvurdering besluttes anvendt til beregning af andelsværdier.

Indhentelse af en ny valuarvurdering, eller et vurderingsnotat, er for at sikre en korrekt værdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, da Erhvervsstyrelsen ikke har ændret deres regnskabsvejledning, hvor der om ejendomme står: ”Der skal være særligt gode grunde til at ændre værdiansættelsesmetode. Der kan således ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år. Er dagsværdi valgt som værdiansættelsesmetode, skal den opgøres hvert år. Den offentlige ejendomsvurdering kan som udgangspunkt ikke anses for et udtryk for dagsværdien.”

Bestyrelsen kan spare penge ved ikke at indhente ny valuarvurdering eller notat, hvis de ikke mener omkostningen står mål med hensynet til revisors behov for at anskue regnskabet som retvisende, ved at skifte princip til et mindre retvisende princip. Bestyrelsen/generalforsamlingen bestemmer, og kan godt vælge at ændre regnskabspraksis ud fra den begrundelse, at de ikke i indeværende regnskabsår påtænker at benytte valuarvurderinger grundet den nye lovgivning. Revisor kan naturligvis protestere og diskvalificere regnskabet, dermed ikke sagt at regnskabet ikke er underskrevet af revisor, der vil ”blot” være en påtegning fra revisor, hvorved der indsættes en tekst ind i revisor bemærkninger om at der er benyttet et mindre retvisende vurderingsprincip til beregning af værdien under beregning af egenkapitalen, i regnskabet. Denne påtegning vil ikke være i regnskabet året efter. Og der vil formentlig være flere revisorer, der slet ikke indsætter påtegningen.

Årsagen til denne akademiske diskussion beror i, at revisorerne og FSR, har stadig ikke kommet med en klar tilkendegivelse om hvad deres holdning er. Man skal huske, at det er bestyrelsen der bestemmer hvordan regnskabet indstilles, samt hvorvidt der skal bruges midler på en ny valuarvurdering. Revisor vil i nogle tilfælde anmode om en ny vurdering ved beregning af egenkapitalen, men bestyrelsen kan ændre regnskabspraksis ved at benytte anskaffelsesprisen ved beregningen. Enkelte revisorer har tilkendegivet, at de vil tage sig betalt for dette merarbejde, hvor der er hørt priser på kr. 3.000 eks moms.  

Skuffevurdering: Dette gælder umiddelbart for foreninger, der benytter anskaffelsessummen eller den offentlige vurdering, hvor foreningen ikke gør brug af muligheden for fastfrysningen med det samme, men har indhentet en valuarvurdering, (som ovennævnt, er der dog også en anden fortolkning gældende, blandt nogen, hvilket man skal være opmærksom på).
Et eksempel på foreninger, hvor man typisk vil kunne se skuffevurderinger: Hvis en forening f.eks. bruger anskaffelsessummen på grund af, at den har en renteswap, vil den kunne fastholde en valuarvurdering, der er indhentet inden d. 1. juli 2020 til brug på et senere tidspunkt. Dette kræver alene en note i årsregnskabet om, at der er indhentet en vurdering inden den 1. juli 2020. Dette skal aftales med foreningens revisor i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten.

Anbefalingen er som sagt, som udgangspunkt, at der indhentes en valuarrapport, og sikres fastfrysning af valuarvurdering fra før 30. juni 2020, baseret på et forsigtighedsprincip.

Ifald man har en valuarvurdering, hvor værdistigningen er på mere end 15% kan man overveje, om ikke værdistigningen er så stor, så eventuelle fald i markedet kan indeholdes i de 15%, hvor man således ikke fastfryser, man bør her hensætte et større beløb af stigningen. Betragtningen afhænger naturligvis af, om man mener en skuffevurdering ligeledes kan benyttes i foreninger, hvor man allerede har indhentet en nyere vurdering efter 1. juli 2020, og benyttet den til andelskroneberegningen.