Vi starter med en beroligende delkonklusion. Fordelingstallet for sammenlægning af lejligheder, skal ikke nødvendigvis følge ændringerne i BBR. Det nye fordelingstal for en sammenlagt lejlighed kan beregnes som summen af fordelingstallet for de to oprindelige lejligheder.

Sagen beror i at Københavns Kommune sidste år har ændret praksis, for beregning af arealer. Indtil den 1. juli 2020 har en sammenlagt lejligheds bruttoareal i Københavns Kommune svaret til det samlede areal af de lejligheder, der blev lagt sammen, hvilket gav god mening. Men det harmonerede desværre ikke med en bekendtgørelse nr. 311 af 1983, som regulerer reglerne for beregning af boligareal.

Tidligere har Kommunen beregnet sammenlægning af lejligheder ud fra aktuelle forhold, hvilket har vist sig ikke at være i overensstemmelse med, hvad ovennævnte arealbekendtgørelse foreskriver. Bekendtgørelsen foreskriver, at beregning af arealerne skal ske ud fra de fremtidige forhold, dvs. at lejlighedernes størrelse, uden fællesareal, lægges sammen og derefter tillægges en andel af det samlede fællesareal, der er fordelt ligeligt mellem de tilbageværende lejligheder efter sammenlægning.

Ved sammenlægning, bliver arealet af den sammenlagte bolig altså summen af selve de to boligers ”netto”-arealer – hertil skal lægges en andel i fælles trapperum som skal beregnes på ny.

Lejlighedens andel i fælles areal (trapperum) fastsættes som summen af det samlede adgangsareal for trapperummet, fordelt med lige store andele på lejlighederne i opgangen. Ved sammenlægning af to lejligheder ændres summen af det totale adgangsareal sig ikke, men antallet af lejligheder i opgangen reduceres, typisk med en mindre. Dette har den konsekvens, at BBR-arealet for alle boliger med adgang til trapperummet ændres.

Forsimplet betyder det 1+1 ikke længere bliver til 2, men bliver til 1,95, for den nye sammenlagte lejlighed, da der er færre lejligheder til at dele fællesarealet med, og de øvrige lejligheder pålægges et øget areal.  

Kommunen har altså valgt at ændre praksis og følge reglerne, og det kan man jo ikke betænke dem i, det fremgår i øvrigt af www.kk.dk/sammenlaegning-byggeri

Men det har haft den uhensigtsmæssige konsekvens, at mange foreninger, og deres medlemmer ikke har være forberedt på de nye uhensigtsmæssige arealberegninger, med efterfølgende problemer i forhold til værdisætning og fordelingstal.

Beregningen ses ikke kun at påvirke den enkelte sammenlagte andel, men vil medmindre man laver regler internt og ny reberegning af arealerne kunne medføre til at naboernes husleje, boligafgift eller fællesbidrag stiger, fordi de som følge af et større kvadratmeterantal, skal betale en større del af omkostningerne til ejendommen.

Dette er gældende for alle ejendomme, hvor omkostninger fordeles efter BBR kvadratmeter.

Vores anbefaling er at forvaltningen ændrer bekendtgørelsen, så den passer med virkeligheden, men indtil da, må foreninger overveje en vedtægtsændring, så der ikke kan være nogen tvivl om uændrede fordelingstal, uanset afsnit i overdragelsesaftaler m.m., om at areal og fordelingsnøgletal er uændret både før og efter en sammenlægning.

Landinspektør Søren Amdi Jensen, har været så venlig at udfærdige vedlagte notat, som belyser problematikken, og hvoraf der også er en løsningsmodel, som dog afstedkommer yderligere omkostninger som følge af landinspektør beregninger. Det er svært at vurdere omfanget af problemet, men anbefalingen er, at bestyrelser uanset vedtægtsændring får beregnet BBR, så man ikke senere står med problemer overfor BBR, grundet ikke retvisende totalarealer.